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【丹阳会计培训】部分城市吹风放松限购:曲线政策变通

来源:上元教育   【上元教育:技能改变命运,上元成就未来】   2014/4/4
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       3月底,杭州市政府等相关部门分别召集房地产企业举行座谈会,而在杭州之前,长沙市住房和城乡建设委员会也组织召开了“2014年长沙市房地产市场形势调研座谈会”。两地的座谈会都透露出了抓紧研究制定房地产相关政策的动向,这正是限购可能放松传言的源头。

  由于两地楼市都面临高库存和房价下跌的压力,传言认为两地限购政策有可能松绑。然而,21世纪经济报道记者调查发现,目前松绑限购仅仅是一些开发商和部分地方政府的“良好意愿”,远没到出台相关政策的阶段。

  “地产拉动经济增长还是会继续的,二三线限购年中或许会放开,”一家大型央企地产商华东区域负责人对记者说,这对地方经济和投资有利,尤其是富裕的城市。

  中原地产首席分析师张大伟认为,即使放松限购,地方也不会出台相关的明文的政策或文件,而只能是通过一些变通的方式放松,比如落户政策宽松、分区取消限购等。

  事实上,从一线城市到二三四线城市,行政性限购政策的效应在递减。一线最严也最有效,三四线限购则面临失效的可能。

  “松绑”需要

  国家统计局2月份数据显示,从2013年2月开始,13个月来首次出现新建住宅上涨城市数量低于60个,温州、安庆、牡丹江、济宁四个城市环比下调;而在CRIC研究中心的数据调查中,长春、沈阳、天津等七个城市面临高库存的风险。

  此前在3月份已经发生房企降价的杭州,近期召开了一系列会议。杭州市市长张鸿铭称,将根据国家“差别化、双轨制、市场化”要求,进一步释放自住型和改善型住房刚性需求。

  获邀参加此次会议的有包括杭州当地房企绿城集团、滨江集团(6.98, -0.05, -0.71%)及全国性大型房企万科、龙湖地产、融创中国在内的10家房企,与会人员均为公司一把手或区域公司负责人。

  市长的讲话给了地产商信心,“释放自住型和改善型刚性需求,意味着限购政策可能放松,”据参与此次会议的人士说,但市府暂时没有传达明确信息,以至于参加完市长会议后有些同行不愿意离开。

  还有参与政府研讨的开发商表示,政府更多只是传达了中央的精神,并向开发商推介土地,如杭州萧山区,而没有直接对取消或放松限购表态。

  易居房地产研究院研究员严跃进认为,类似杭州这样的城市,希望对限购政策进行放松,与以下的现状息息相关。第一,城市商品住宅库存积压、库存去化效果不好。尤其在目前的降价潮下,整个楼市成交比较萧条。

  从居住角度来看,杭州本地人很多更愿意在郊区自己盖楼住别墅,这样的自建房比城市中心的普通商品住宅更有居住价值。而外地人口受制于杭州高物价和生活成本的考虑,很难快速实现刚需置业。而放松限购,鼓励市场主体积极入市,就迎合了目前整个杭州楼市的呼声。第二,杭州所处的浙江省民营经济发达,但在过去楼市高涨的时代下,实业发展受到冲击,投资投机型发展成为主流。随着外向型经济受到冲击,此类城市发展很大程度上将依赖楼市发展。

  张大伟分析透露,部分地方政府因为楼市出现下行,土地财政出现潜在风险,的确有松动调控的意愿和积极性,近期针对此也开了很多会。二三线城市尤有有放松限购的意愿和趋向。不少在这些区域拥有大量存货的开发商也在积极游说有关部门。但目前尚没有官方的公告显示会对限购政策有放松。

  杭州润杨房产董事长李积宽表示,限购松绑对于温州的意义不大,而像杭州、长沙这种未来流入人口较多的城市才有意义。房地产市场经过这些年的发展,目前很多城市本地的购房需求已经达到饱和,加上国家政策限制投资性房地产,目前亟需拉动的是外来人口的刚需。

  绕道变相放松

  “即使是松动调控,肯定不会出明文政策,也肯定不会讨论到取消这个政策。只能是私下的放松,然后逐渐地不执行了。另外的可能性就是户籍政策,最近中央城镇化规划出来了,要推进城市化的比例。这种情况下,各个城市会降低落户的难度,起到变相放松限购的作用。”张大伟认为。

  而这其中,最有影响力和可能性的就是户籍制度限制方面的放松,它与限购直接相关。目前全国除一线城市外,还共有40个限购城市,都可以进行买房落户,只要有房产基本都可以入户籍,有户籍就可以购买2套房产。

  3月16日,中共中央、国务院印发了《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》,提出要有序推进农业转移人口市民化,2020年常住人口城镇化率要达到60%左右,户籍人口城镇化率达到45%左右,并提出保障随迁子女平等享有受教育权利、扩大社会保障覆盖面、拓宽住房保障渠道、推进符合条件农业转移人口落户城镇等一系列举措。因此放松城市落户限制是顺应该项政策的。

  李积宽认为,可以对住房分类型、对人群分类型进行放松。促进农业转移人口落户城镇,改造城镇棚户区和城中村;另外,给当地大学毕业生和长期工作人员提供买房优惠,从而能够吸引外来人口刚需;对于城市郊区而言,需要通过放松限购政策、引入外来置业者来刺激入市节奏加快。

  上海易居房地产研究院研究员严跃进建议,限购政策放松,还可以在首付款上进行创新,如零首付可以在限购放松过程中推行。

  另外,通过对改善型住户进行放松来满足更多的自住需求。目前城市中心住户,户型过小,急需换大户型,限购下这个转化难以实现。严跃进建议鼓励二次置业,优先将政策惠及此类群体,具体可用第三方担保方式,先郊区置换大户型。此类城区住房,通过中介、地方政府等变现,从而实现刚需向改善型需求转化。此类小户型住房退出,能为市区住房和租房市场释放存量住房。

  万科总裁郁亮表示,政府对房地产行业今年以来暂时没有新的调控政策出台。限购政策在一线城市因为客观原因可能无法取消,但二三线城市等可能会灵活转变政策。此前郁亮曾建议,部分城市可以适当放宽限购标准。如在深圳,为鼓励居民向原特区外迁移,缓解特区内人多地少的矛盾,建议在原特区外区域房价上涨结束后,适当放开限购。

  严跃进预计,城市群中经济发达的二三线城市会有更多放松的可能,如温州、杭州、宁波、常州等城市库存去化效果不好的城市。同时房价上涨压力大的大城市周边郊县等,为吸引人口,也需要一个宽松的楼市环境。

  有消息称,部分城市近期已口头知会开发企业,在房屋销售时,可突破限购范畴。同时,主管部门在对购房资格审核过程中已有所放松。但此消息未获相关地方部门证实。

  严跃进认为,出台放松限购的政策,也存在一定的风险,要防止投资投机型的购房需求出现。就整个区域板块看,杭州楼市未来依然有看涨的空间,所以要防范很多投机者借这个机会进行楼盘的炒作,这是不利于目前楼市预期的稳定的。地方政府需要对这样一种可能进行政策上的预计。

  限贷杀伤力更大

  限购松绑会有多大影响?是否会极大地推动房地产市场?张大伟认为,所谓的限购是不是松动,对于市场的影响没有那么大。“从三四线城市来看,因为限购买不到房的情况非常非常低,大部分受到影响的是因为信贷,和对未来市场的预期,才出现了成交量的下滑和价格的调整。”

  据了解,包括温州等城市出现价格下调主要都是因为开发商资金链收紧,购房者按揭贷款被约束。

  需要注意的是,虽然2011年来的调控政策是以限购为标志的,但在实际执行效果上,限购的影响之体现在第一年也就是2011年,所以虽然在2012-2013年依然限购,但各地因为资金信贷宽松再次出现了暴涨。

  目前,个贷和首付款项已成为开发企业最为重要的资金来源,个贷收紧,开发商必会受到影响。如果限贷放松,对于开发商资金链将会有很大的帮助。

  但限贷在目前是否会放松,张大伟表明不会。“如果限贷取消,楼市就没有调控了。”他说,限贷跟限购有很大不同,限购只是放开一些购买资格。如果限贷放开的话,那就是多套房产也可以贷款,而且甚至有可能二套房子的首付也会降低,涉及金融风险,政策方面也不会允许。

编辑:Admin  

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